代償金で取得した不動産を譲渡した場合の取得費｜代償金は取得費になるかを解説
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今回は「代償分割(だいしょうぶんかつ)で支払った代償金は、あとで不動産を売ったときの取得費になるのか」という問題を、具体例を踏まえて簡単に解説します。
結論から言うと、代償金は取得費になりません。
これは最高裁判所が平成6年9月13日にはっきり判断したことなので、知らずに代償分割を選ぶと、思いがけず重い税金がかかることがあります。
この記事はこんな人におすすめ！
- 親の家を自分が引き継ぎ、兄弟にお金(代償金)を払って遺産分割をまとめようとしている方
- 相続した不動産を将来売るかもしれず、そのときの税金が心配な方
- 「代償金を払ったのだから、その分は取得費で引けるはず」と思っている方
「自分がお金を払って手に入れたのに、その代金を税金の計算で引けないなんておかしいのでは」と不安になる方は多いはずです。
この記事を読めば、なぜ代償金が取得費にならないのか、そして税負担が誰に集中するのかが、数字でイメージできるようになります。
代償分割と代償金とは(制度の概要)
代償分割とは、遺産の分け方の一つです。
相続人の一人が不動産などの現物(げんぶつ)をまるごと受け取る代わりに、他の相続人に対して自分の財産からお金を払って調整する方法をいいます。
このとき支払うお金を「代償金(だいしょうきん)」と呼びます。
たとえば、親が残した一軒家を長男がそのまま住み続けたい場合に、長男が家を単独で取得し、二男には現金1,500万円を渡す、といった分け方が代償分割です。
相続の現場で「落とし所」としてよく選ばれる、とても一般的な方法です。
重要
- 代償金は「他の相続人から持分(もちぶん)を買った代金」ではなく、遺産分割の中での相続人どうしの調整金にすぎません。ここが取得費にならない理由の出発点です。
- ポイント：
取得費(しゅとくひ)とは、不動産などを売って利益(譲渡所得)を計算するときに、売却代金から差し引ける「その財産を手に入れるためにかかった金額」のことです。
取得費が大きいほど利益は小さくなり、税金も軽くなります。
詳しくは国税庁タックスアンサーNo.3252 取得費となるものをご確認ください。
最高裁が示した結論(最判平成6年9月13日)
代償金が取得費になるかどうかを正面から判断したのが、最高裁判所第三小法廷 平成6年9月13日判決(平成6年(行ツ)第78号)です。
関連する条文は所得税法38条・60条1項1号、そして民法909条です。
判決の要旨
判決の要旨
- 結論：
代償分割で遺産全部を取得した相続人が、その遺産を売ったときの譲渡所得の計算で、他の相続人に払った代償金や、その支払いのために銀行から借りた借入金の利息を、取得費に算入することはできない。
- 理由：
遺産分割の効果は相続開始の時にさかのぼる(民法909条)。
だから代償分割で不動産を取得した相続人は、相続が始まった時点で最初から単独で相続していたことになり、他の相続人から持分を買い取ったわけではない。
よって、その不動産は所得税法60条1項1号でいう「相続」により取得した財産にあたる。
最高裁は、被相続人(親)が持っていた当時の取得費をそのまま引き継ぐ(所得税法60条1項1号)ことを前提に、「相続前から引き続き所有していたものとして取得費を考える」ため、代償金も借入金利息も取得費に入れられない、と判断しました。
- 注意：
この判決は「相続(限定承認に係るものを除く)」を前提にしています。
限定承認(げんていしょうにん)の場合は、親の段階で時価によるみなし譲渡課税(所得税法59条)が行われるため、取扱いが変わります。
ふつうの単純承認による相続がこの判例の対象です。
裁決事例でも同じ考え方が定着している
この「代償金は相続によって生じたもので、資産の売買代金ではない」という整理は、国税不服審判所の裁決でも一貫しています。
たとえば裁決事例集No.55(平成10年6月23日裁決)では、代償分割で代償金を受け取った相続人について、「代償金は持分の譲渡代金ではなく、被相続人の死亡を原因として相続により取得したものであり、相続税の課税対象となる」と判断されています。
つまり、代償金を払った側は取得費にできず、受け取った側も譲渡所得ではなく相続税で処理される、という取扱いが、判例・裁決の両面から固まっているのです。
裁決事例は国税不服審判所の公表裁決事例(代償分割)で確認できます。
譲渡所得の計算の全体像
不動産を売ったときの税金は、次の式で計算した「譲渡所得」に税率をかけて求めます。
譲渡所得の計算の全体像
譲渡所得 ＝ 売却代金 －(取得費 ＋ 譲渡費用)
取得費 ＝ 親(被相続人)が取得したときの金額を引き継ぐ ※代償金は含まれない
ここで大切なのは、相続で受け継いだ不動産の取得費は「親が買ったときの金額」を引き継ぐという点です。
代償金は、いくら払っていても、この取得費には一切足せません。
もし親の取得費が分かる資料(契約書など)がない場合は、売却代金の5%を概算取得費(がいさんしゅとくひ)として使えます(国税庁タックスアンサーNo.3258)。
- 注意：先祖代々の土地など取得費が分からない不動産は、概算取得費が売却代金の5%しかないため、譲渡所得がとても大きくなり、税負担が想像以上に重くなります。
税金を計算する手順(STEP)
取得費の確認
親(被相続人)がその不動産を取得したときの金額を資料(契約書・領収書・登記など)で確認します。分からなければ、売却代金の5%を概算取得費とします。
譲渡費用の集計
売却にかかった仲介手数料などの譲渡費用を集計します。
譲渡所得の計算
「売却代金 －(取得費 ＋ 譲渡費用)」で譲渡所得を計算します。ここで代償金は引けません。
税率をかける
所有期間に応じた税率をかけます。相続では親の取得時期を引き継ぐため、多くのケースで長期譲渡所得(税率20.315%)になります。
特例の確認
相続開始後まもない売却なら、取得費加算の特例(措置法39条)が使えるか確認します。相続税の申告書や計算明細書は国税庁の取得費に加算される相続税の計算明細書を使います。
具体例で見る税負担の違い
ここでは、次の共通の前提で、代償分割の場合(ケースA)と換価分割の場合(ケースB)を比べます。
共通の前提(例)
- 共通の前提(例)：
親が先祖代々所有していた土地建物。取得費は不明なので概算取得費(売却代金の5%)を使用。
相続人は長男・二男の2人(法定相続分は各2分の1)。
売却代金は3,000万円、譲渡費用は合計100万円。
所有期間は親から引き継いで長期譲渡(税率20.315%)とします。
ケースA：代償分割で長男が単独取得して売った場合
前提(例)：長男が不動産を単独取得し、二男に代償金1,500万円を支払う。その後、長男が3,000万円で売却。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却代金 | 3,000万円 |
| 概算取得費(3,000万円×5%) | 150万円 |
| 譲渡費用 | 100万円 |
| 代償金(取得費に算入できない) | 1,500万円 → 0円 |
| 譲渡所得(3,000万－150万－100万) | 2,750万円 |
| 譲渡所得税(2,750万円×20.315%) | 約558.7万円(長男が全額負担) |
- ポイント：
長男は二男に1,500万円を払ったにもかかわらず、その1,500万円は取得費に入れられません。
もし仮に代償金を取得費にできたとすれば譲渡所得は1,250万円まで下がり、税額は約254.0万円で済む計算です。
つまり、代償金が引けないことで約300万円も多く税金を負担することになります。
なお、代償金1,500万円を受け取った二男には、この売却による譲渡所得税はかかりません。
ケースB：換価分割で売ってお金を分けた場合
前提(例)：不動産を3,000万円で売却し、長男・二男が2分の1ずつ(各1,500万円)分ける。
| 項目 | 長男 | 二男 |
|---|---|---|
| 譲渡代金(各2分の1) | 1,500万円 | 1,500万円 |
| 概算取得費(各5%) | 75万円 | 75万円 |
| 譲渡費用(各2分の1) | 50万円 | 50万円 |
| 譲渡所得 | 1,375万円 | 1,375万円 |
| 譲渡所得税(×20.315%) | 約279.3万円 | 約279.3万円 |
- ポイント：
税額の合計はケースAと同じ約558.7万円ですが、換価分割では長男・二男が約279.3万円ずつ、持分に応じて公平に負担します。
ケースAでは同じ税額を長男が一人で背負う点が大きな違いです。
代償分割は相続の「落とし所」として選ばれやすいのですが、将来売る予定があるなら要注意です。代償金は取得費で引けないので、譲渡所得税が現物を取得した人に集中します。売る前提なら、代償金の額を決める段階で「将来の譲渡所得税」を織り込んでおくのが鉄則です。
負担の偏りを避ける・軽くする工夫
代償分割そのものが悪いわけではありません。ただ、後から売る可能性があるなら、次の点を事前に検討しておくと負担の偏りを防げます。
検討すべきポイント
検討すべきポイント
- 代償金の額に税負担を織り込む：
控訴審も「遺産分割の際に譲渡益課税の点を考慮して代償金の額を定めればすむ」と述べています。将来の譲渡所得税相当額を差し引いて代償金を決める、あるいは税負担分を兄弟で応分に分担する合意にする方法があります。 - 換価分割との比較：
売却が前提なら、換価分割にすれば譲渡所得が持分に応じて分散し、一人に集中しません。 - 居住用財産の3,000万円特別控除(措置法35条)：
現物を取得した人が自宅として住んでから売る場合、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます(国税庁タックスアンサーNo.3302)。 - 取得費加算の特例(措置法39条)：
相続税の申告期限の翌日から3年以内に売れば、納めた相続税の一部を取得費に加算できます(No.3267)。ただし代償金がある場合は計算の調整で加算額が減る点に注意が必要です。
必要書類・準備しておくもの
必要書類
必要書類
- 親(被相続人)がその不動産を取得したときの契約書・領収書・登記事項証明書(取得費を証明する資料)
- 代償分割であることを明記した遺産分割協議書(相続税法11条の2の代償金額控除や、後の税務調査対策のため)
- 売却時の売買契約書・仲介手数料の領収書(譲渡費用の資料)
- 相続税の申告書・取得費に加算される相続税の計算明細書(取得費加算を使う場合)
よくある質問(FAQ)
よくある質問
-
代償金は本当に1円も取得費にできないのですか？
-
はい。最判平成6年9月13日により、代償金も、その支払いのための借入金の利息も、取得費には算入できないことが確定しています。借入金利息は「代償金が取得費にならない以上、それに付随する利息もならない」という連動の理由で否定されています。
-
代償金をもらった側には税金がかかりますか？
-
売却による譲渡所得税はかかりません。代償金は相続によって取得した金銭として扱われ、相続税の対象になります。相続税の計算上は、支払った人の課税価格から代償金額を差し引き、受け取った人の課税価格に加算する調整が行われます(相続税法11条の2)。
-
限定承認をした場合も同じ扱いですか？
-
いいえ。限定承認の場合は、親(被相続人)の段階で時価によるみなし譲渡課税(所得税法59条)が行われ、相続人は時価で取得したものとして扱われます。この判例は「限定承認に係るものを除く相続」を前提としているため、射程外です。
-
取得費加算の特例は代償分割でも使えますか？
-
代償分割で取得した財産を相続税の申告期限の翌日から3年以内に売った場合は使えます。ただし代償金があるときは、加算できる相続税額を計算する式の分母・分子に代償金額を反映させる調整が入るため、加算額は少なくなります。
-
売らずに持ち続ければ問題ないのですか？
-
その通りです。譲渡所得税は「売ったとき」に生じます。取得した不動産を売る予定がなければ、この問題は現実化しません。将来売る可能性があるかどうかを、代償分割を決める前に見極めることが大切です。
まとめ
- 代償分割で払った代償金は、後日その不動産を売ったときの取得費に算入できません(最判平成6年9月13日)。
- 理由は、遺産分割の効果が相続開始時にさかのぼる(民法909条)ため、持分を買い取ったのではなく最初から単独相続したものと扱われるからです。取得費は親の取得費を引き継ぎます。
- 代償金の借入金利息も、代償金に連動して取得費になりません。受け取った側は譲渡所得ではなく相続税で処理されます。
- その結果、代償分割では譲渡所得税が現物を取得した人に集中します。換価分割なら持分に応じて分散します。
- 売却予定があるなら、代償金の額に将来の税負担を織り込む、居住用3,000万円控除や取得費加算の特例を検討する、などの対策が有効です。
代償分割は「今の分け方」だけを見ると円満でも、数年後の売却で一人だけ重い税金を負う、ということが本当に起こります。代償金を決める前に、将来売る可能性と、そのときの譲渡所得税まで一度シミュレーションしておきましょう。判例を味方につければ、後悔しない遺産分割ができます。
- 相続税評価額の概算を自分で計算する方法は以下で解説しております。
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