老人ホーム入居中でも使える？相続税の小規模宅地等の特例をわかりやすく解説

こんにちは、税理士の武田です。

　今回は、「相続税の小規模宅地等の特例のうち、老人ホーム入居中の場合にどのような取り扱いになるのか」を具体例を踏まえて簡単に解説致します。

高齢化に伴い、親が老人ホームで最期を迎えるケースが増えています。

その際、残された自宅の土地について「小規模宅地等の特例」が適用できるかどうかは相続税額に大きく影響します。

小規模宅地等の特例とは、一定の条件を満たした宅地の相続税評価額を最大80％減額できる制度です。

例えば評価額1億円の宅地でも2,000万円に圧縮でき、相続税の負担が大幅に軽減されます。

本記事では、親（被相続人）が老人ホームに入居していた場合でもこの特例を使えるのか、適用の条件や注意点、必要な手続きについて、税理士の視点からわかりやすく解説します。

小規模宅地等の特例とは

まず、小規模宅地等の特例の概要を押さえておきましょう。

これは被相続人が居住や事業に使っていた土地について、相続税評価額を大幅に減額できる制度です。

特に自宅の敷地（特定居住用宅地等）については330㎡までの部分につき80％もの評価減が認められます。

例えば自宅の土地評価額が5,000万円であっても、この特例を使えば評価額は1,000万円になり、その分相続税も軽減されます。

なお、貸付事業用の土地など他の用途の宅地には200㎡まで50％減額など区分ごとに異なる上限があります。

ただし、この強力な特例を受けるためには様々な条件があります。

一般的な要件として、「相続開始直前において被相続人等の居住の用に供されていた宅地であること」などが挙げられます。

平たく言えば、亡くなる直前まで被相続人が住んでいた自宅の土地であることが前提になるのです。

しかし、老人ホームに入所して自宅を離れていた場合、亡くなる直前にその家に住んでいなかったことになります。

この場合、特例が使えないのではと心配になりますが、一定の条件を満たせば老人ホーム入居中でも特例を適用することが可能です。

老人ホーム入居中は特例適用不可？その理由

被相続人が老人ホームに入所すると、住民票の住所を施設に移すケースも多く、形式的には自宅を「離れた」状態になります。

税法上、小規模宅地の特例は本来「亡くなる直前に居住していた宅地」が対象のため、老人ホーム入居により自宅が空き家となっていた場合、原則として適用できないと考えられます。

しかしこれはあくまで原則です。

長期間の介護や療養が必要でやむを得ず自宅を離れていたケースまで一律に特例を受けられなくするのは酷なため、税法では老人ホーム等への入所について一定の例外規定を設けています。

以下で、その特例を適用するための条件を詳しく見ていきましょう。

老人ホーム入居中でも特例を適用できる条件

被相続人が老人ホームに入所していた場合でも、小規模宅地等の特例を受けるためには次の条件すべてを満たす必要があります：

老人ホーム入居でも小規模宅地等の特例を適用するための介護認定要件

通常、被相続人（亡くなった方）が老人ホームへ入居して生活の拠点を移した場合、小規模宅地等の特例（相続税評価額80％減額）は適用できなくなります。

しかし「介護が必要なための入居」であるなど、病院への入院に近い事情で老人ホームに入ったケースでは一定の要件を満たすことで特例の適用が認められます。

以下では、その重要な要件の一つである要介護認定等を受けていたことについて詳しく解説します。

要介護認定等を受けていたことが条件になる

被相続人が死亡時に要介護認定等を受けていたことは、老人ホーム入居中でも小規模宅地等の特例を受けるための必須条件の一つです。

具体的には、被相続人が亡くなった時点で次のいずれかの認定等を受けている必要があります：

• 要介護認定（介護保険法に基づく要介護1～5の認定）
• 要支援認定（介護保険法に基づく要支援1～2の認定）
• 障害支援区分の認定（障害者総合支援法に基づく認定）
• 基本チェックリスト該当者（平成27年度税制改正で追加）

上記のいずれにも該当しない場合、たとえ老人ホームに入居していた事情があっても小規模宅地等の特例の適用は受けられません。

「基本チェックリスト」とは、要介護認定等を受けていない高齢者を対象に、今後要支援・要介護となる恐れがあるかを自治体が判定するリストであり、平成27年度税制改正により特例の対象に追加されました。

これに該当すれば、認定を受けていた場合と同様に特例の対象として扱われます。

要介護認定等の判定時期に注意

要介護・要支援認定や障害者支援区分の認定をいつ受けていたかも重要です。

判定は老人ホームに入居した時点ではなく、相続開始時点（死亡時点）で行われます。

したがって、入居前に認定を受けている必要はなく、亡くなる直前までに認定を取得していれば要件を満たします。

ただし注意すべきは認定の有効期間です。要介護認定等には有効期限があり（初回6か月、その後原則1年ごとに更新）、死亡時に認定が切れていた場合は要件を満たさなくなります。

例えば、入居時には要介護認定を受けていたものの、その後更新を怠り死亡時に失効していた場合、小規模宅地等の特例は適用できません。死亡時に有効な認定を保持していることが重要です。

国税庁：（要介護認定等の判定時期）69の4-7の4

介護認定を申請中に亡くなった場合

被相続人が要介護または要支援認定を申請中に亡くなった場合でも、後日認定が下りれば申請日まで遡って効力が生じるため、死亡時に認定を受けていたとみなされます。

市町村による調査は生前に行われているため、死亡直前に介護や支援が必要だったことが明らかであると認められるからです。

このため、申請中であっても後日認定が下りれば小規模宅地等の特例が適用可能です。

実際、国税庁の質疑応答事例でも「相続発生後に要支援が認められれば、亡くなる前から認定を受けていたものとみなされる」と明示されています。

したがって、申請中に亡くなった場合でも諦めずに認定結果を確認することが大切です。

国税庁：老人ホームに入所していた被相続人が要介護認定の申請中に死亡した場合の小規模宅地等の特例

まとめ

介護認定の有無や時期は、老人ホーム入居中でも小規模宅地等の特例を適用できるかどうかを大きく左右します。死亡時点で有効な認定を受けていること、または申請中であったことが確認できれば特例は認められる可能性があります。

加えて、老人ホームの種類や自宅の利用状況といった他の要件も含め、総合的に判断することが重要です。

判断に迷う場合は、税理士などの専門家へ相談することをお勧めします。

国税庁：老人ホームへの入所により空家となっていた建物の敷地についての小規模宅地等の特例

国税庁：老人ホームに入居中に自宅を相続した場合の小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例（租税特別措置法第69条の4）の適用について

特例を適用できる相続人の範囲と注意点

特例の適用条件は被相続人側だけでなく、誰がその宅地を相続するかによっても異なります。

老人ホーム入居の有無に関係なく、小規模宅地等の特例を受ける相続人の要件は以下の通りです。

上記のとおり、老人ホーム入居中だった場合でも配偶者が相続するケースであれば何ら問題なく特例が使えます。

また、同居親族がいた場合も通常どおり適用できます。

問題は自宅が空き家になっていたケースで、その場合は相続人が「家なき子特例」の条件を満たすかがポイントとなります。

例えば、親が入所中に自宅が空き家となり、持ち家のある子が相続したような場合は、この特例は適用できず土地評価額を減額できませんので注意が必要です。

老人ホーム入居中の自宅を他人に貸していた場合

被相続人が老人ホームに入所後、自宅が空き家になるともったいないと考えて第三者に賃貸するケースもあるでしょう。

この場合、自宅の土地は「居住用宅地」としては扱われないため80％減額の対象にはなりません。

しかし諦める必要はありません。適正な賃料で貸していたのであれば、その土地は貸付事業用宅地等に該当し、200㎡まで50％減額の特例を受けることが可能です。

ただし新たに賃貸した場合は原則3年以上継続して貸していることが要件となる点に留意してください。

一方、老人ホーム入居後に生計を別にしていた親族が空き家の自宅に引っ越してきて住み始めたような場合は注意が必要です。

その親族は被相続人と同居していたわけではないため、たとえ相続人であっても特例の「同居親族」要件を満たせず80％減額は受けられません。

有償で貸し付けていれば貸付用として50％減額が認められる場合もありますが、同じ人が相続人兼賃借人になると法律上問題が生じるため、実務上難しいケースです。

要するに、他の親族にタダで住まわせても特例の対象にはならない点に注意しましょう。

特例適用のための手続きと必要書類

実際に小規模宅地等の特例を受けるには、相続税の申告時にその旨を申告書に記載し、一定の証明書類を添付する必要があります。

特に被相続人が老人ホーム入所中だったケースでは、以下の書類を準備しておきましょう。

これらは「自宅を離れたやむを得ない事情（要介護状態）」や「入所先施設の適格性」「自宅の維持管理状況」などを証明する資料となります。

また、一般的な相続税申告に必要な戸籍謄本や遺産分割協議書の写し、相続人の印鑑証明書なども当然ながら添付が必要です。

まとめ：専門家へ相談しながら適切な特例適用を

被相続人が老人ホームに入居していた場合でも、条件さえ満たせば小規模宅地等の特例による大幅な相続税軽減が可能です。

特例を適用できるかどうかで相続税負担は大きく変わりますから、諦めずに適用要件を丁寧に確認しましょう。

ポイントは、被相続人が要介護等でやむを得ず自宅を空けていたこと、そして自宅を他人に貸したりせず維持していたことでした。

さらに、誰が相続するかによっても適用可否が変わるため、相続人自身の状況（同居の有無、持ち家の有無など）も考慮する必要があります。

小規模宅地等の特例の要件は複雑で、少し条件を誤解すると適用できなくなる恐れもあります。

特に老人ホーム入居に絡むケースは判断が難しいため、迷ったら相続税に詳しい税理士に相談することをおすすめします。

適切に特例を活用し、相続税負担を軽減することで、残されたご家族の経済的な安心につなげましょう。

• 相続税評価額の概算を自分で計算する方法は以下で解説しております。